作者：艾力森公司/小莹

引言：“好房子”概念有两个：一个是住建部新建筑标准的新一代住房”好房子“，一个是市场需求决定的可无限扩充、永续更新的“好房子”。而市场需求的”好房子“，是一个随人口世代改变和人类生活环境变化的可无限生发的产品概念。而政府标准的”好房子“最终也必将适应和满足于市场需求。因此，在当前实施“好房子”建设调研时必须处理好这个与市场需求对接的问题。这里，我们艾力森公司好房子研究团队融合同行案例，总结如下建议，以供大家参考。

一、调研框架错位与需求对接问题

当前，住建部门主导的“好房子”调研普遍面临政府标准刚性要求与市场需求动态变化之间的结构性矛盾，需要通过科学的调研设计以实现二者的有机融合。

1.1 标准与需求的维度偏差

政府标准固化局限：2025年实施的《住宅项目规范》强制规定层高≥3米、4层及以上设电梯、隔声性能提升11%-13.3%等硬性指标，但未涵盖市场关注的“生活场景适配性”。无锡建发玺云项目通过“家家有花园”设计（20㎡露台+100%得房率），实现溢价30%且当日去化80%，其成功关键在于捕捉到居民园艺社交需求。

代际需求断层：90后群体更关注智能家居（58%优先选择语音控制系统）和共享空间，而70后更重视医疗配套（距三甲医院≤5km达43%需求度）。南京润玺公寓项目通过“类住宅公寓”设计（通燃气+适老化智慧社区）破解老城区改善难题，成为南京首个摇号公寓项目。

1.2 对接策略：建立“双轨映射”调研框架

标准符合度验证矩阵：绿城在安吉保障房项目中构建“政策-需求双清单”，将《绿城好房子产品标准》的“六要素”（高颜值、极贤惠、最聪明等）与居民调研的24项痛点（如“梅雨季防霉”“电梯信号覆盖”）对应设计解决方案，最终实现交付零投诉。

动态场景测试法：北京大学-贝壳联合实验室在北京劲松小区改造前，通过VR数字孪生技术模拟加装电梯对采光影响，使居民支持率从45%提升至78%。此法可验证政策标准在多元场景下的适应性。

表：政府标准与市场需求调研指标对接框架示例

政府标准维度	市场扩展指标	数据采集方法	典型案例
安全性能	智能安防需求强度	场景化虚拟测试	上海大名城AI安防溢价12%
舒适性能	LDKBG一体化空间接受度	户型模块拼装实验	无锡建发玺云露台设计
绿色性能	节能技术支付意愿	成本效益比卡牌排序	南阳艺苑小区发电玻璃电梯
智慧性能	隐私保护与便利平衡点	联合分析法(Conjoint)	杭州凯德·璟高府无障碍设计

二、数据采集障碍与解决方案

存量房与新建住房的需求调研面临不同类型障碍，需针对性破解数据获取难题。

2.1 存量房改造需求盲区

居民参与度低：老旧小区改造调研常面临“调查疲劳”，如武汉存量房问卷回收率<30%，主因居民担忧信息被用于强制加装电梯或增加物业费。但淄博新东升福园项目通过将“隔音好”“不漏水”等居民原话转化为技术标准（柔性隔声垫+三玻两腔玻璃），实现改造后零投诉。

技术适配缺陷：传统卫星影像无法评估配套质量，而瑞银调研指出配套设施是存量房去化核心变量。克而瑞CRIC系统创新采用POI热力图+实地审计，量化3公里内三甲医院、省重点学校等资源，使价值低估房源识别准确率提升25%。

2.2 解决方案：混合技术应用与激励机制

空间行为捕捉技术：南京小松涛巷改造中，东南大学鲍莉团队采用WiFi探针+红外传感，监测居民在公共空间的活动轨迹，发现老年人日均停留时间达2.6小时，据此设计立体化绿地系统。

“数据银行”积分机制：浙江海盐县在保障房需求调研中推行“e签宝+权益绑定”，居民授权数据可兑换购房补贴（500元/问卷），使信息提供意愿达95%1。同时通过区块链存证确保数据不被挪作他用。

三、标准与需求的动态平衡机制

“好房子”标准需具备动态迭代能力，以适配人口结构变化和技术进步。

3.1 全生命周期需求预测

家庭结构变迁适配：中海地产“Living OS系统”针对多代同居需求，在205㎡户型设计双主卧套房（南向老人房+北向儿童房），通过奇偶层错位露台实现采光私密平衡，得房率提升至124%。

技术升级预留接口：金茂“绿金科技”住宅预埋毛细管网+空气源热泵管线，使后期加装恒温系统成本降低60%。该项目室内PM2.5浓度仅25μg/m³，较国标优50%。

3.2 专业机构协同建模

需求转化技术标准：中国建筑标准设计研究院与绿城合作开发《好房子产品标准》，将居民“极贤惠”（使用便捷）诉求转化为142项工艺参数，如电梯星空顶设计降低归家压抑感。

政策沙盒推演机制：江苏省住建厅联合东南大学建立“标准弹性测试区”，允许房企在示范项目中突破容积率限制（上浮5%），以验证“第四代住宅”立体绿化阳台的市场接受度。

表：全周期需求转化技术标准案例

需求场景	技术转化路径	标准参数	应用项目
老年安全如厕	适老化设计	扶手距便器25cm	杭州黄大伯家改造
高温高湿环境	材料升级	无机涂料防霉率≥99%	立邦海南项目
居家办公需求	空间可变性	墙垛≤2处	万科五好社区
社区安防焦虑	智慧系统	AI识别响应≤0.8秒	龙湖智创生活平台

四、成果转化应用路径优化

调研成果需有效转化为可落地的政策工具和产品标准，避免“报告沉睡”现象。

4.1 构建需求导向的政策工具箱

土地出让条件定制：北京试点“品质溢价供地”，在土地出让合同中绑定“好房子”建设条款。如亦庄橡树湾项目因得房率82%（超常规7%），获容积率奖励0.2，增加利润1.8亿元。

金融激励传导：央行对满足《绿色住宅评价标准》项目提供LPR下浮30BP优惠，立邦“涂保防一体化”系统（气凝胶保温中涂）借此在海南推广，使建筑降温3℃。

4.2 市场反馈闭环机制

白名单认证体系：中房协启动《保障房建设关键技术指南》研究，将居民评分纳入技术认证。如安吉融园项目因居民对金刚砂地坪（防滑降噪）好评率达98%，被列入部委推广目录。

数字孪生监测平台：招商蛇口在深圳前海时代项目部署IoT传感器，持续采集温度、湿度、噪音数据，生成“居住舒适度指数”反哺设计标准迭代。

小结：构建需求响应的“好房子”生态体系

艾力森认为：住建部门“好房子”调研需超越传统问卷模式，构建需求感知-标准转化-动态迭代的全链条机制：

分阶段实施路径

短期：在旧改调研中推广“空间行为捕捉+VR模拟”技术，破解存量场景需求盲区；

中期：建立“标准弹性测试区”，允许房企申请指标突破（容积率/层高等）验证创新需求；

长期：推动《住宅项目规范》与第三方认证（如中海Living OS系统）挂钩，形成市场倒逼标准升级机制。

专业机构核心作用
艾力森、首都经贸大学房地产院等机构可主导基础需求模型构建和提供技术解决方案库，通过“产学研用”一体化实现“好房子”的永续进化。

总之，通过专业技术将政府标准的“刚性底线”与市场需求的“柔性边界”有机融合，以实现从“住有所居”到“住有优居”的真正跨越，让“好房子”成为承载人民美好生活的坚实载体。